温政办〔2014〕54号

关于印发温宿县物业服务收费管理实施办法（暂行）的通知

各乡（镇）人民政府、农林牧场管委会，县直各单位：

《温宿县物业服务收费管理实施办法（暂行）》已经县第十二届人民政府第八次常务会议审议通过，现予印发，请认真遵照执行。

                                                                                           2014年4月11日

温宿县物业服务收费管理实施办法（暂行）

第一条为加强物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主（使用人）和物业服务企业的合法权益，建立物业服务“质价相符、优质优价”模式，根据《中华人民共和国价格法》、《新疆维吾尔自治区物业收费管理办法》、《新疆维吾尔自治区住宅物业服务标准》和《阿克苏地区物业服务收费管理实施办法（暂行）》等规定，结合温宿县实际，制定本实施办法。

第二条本办法适用于在温宿县辖区内依法登记、取得住房和城乡建设行政主管部门核发的物业服务企业资质的物业服务企业，在县住房和城乡建设部门进行备案，遵照新疆维吾尔自治区《住宅物业服务标准》，按照物业服务合同约定的服务等级，提供物业服务并收取费用的行为，以及政府价格主管部门管理物业收费的行政行为。

第三条本办法所称物业，是指已建成交付使用的各类房屋建筑及其配套设施设备、场地等。本办法所称业主，是指房屋的所有权人。本办法所称使用人，是指房屋的承租人或房屋的实际使用人。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业接受经业主大会选举产生的业主委员会或业主（使用人）委托，按照物业服务合同约定提供物业小区公共区域清洁卫生、冰雪清除服务，公共区域维护秩序（安全、交通、消防等）服务，公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务，按约定或规定向业主（使用人）收取的费用。

第四条政府鼓励和倡导业主（使用人）根据自治区《住宅物业服务标准》，按照服务等级的内容、人员要求和质量标准等要求，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，自主选择物业服务企业和物业服务等级，确定物业服务收费标准。鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。

第五条物业服务收费实行统一政策，分级管理。人民政府价格主管部门是物业服务收费的主管机关，按照价格管理权限，会同房地产行政主管部门加强对物业服务收费的监督、管理和指导。价格主管部门在不超过地区物业服务费指导价的基础上，确定本县普通住宅物业服务收费标准，并依据相关政策规定管理当地物业服务收费，监督物业服务企业的收费行为。

第六条物业服务收费属经营性收费，应当遵循公开、合理、公平以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定物业服务收费标准。

第七条物业服务收费的价格构成因素为：

（一）人员费用是指物业服务企业管理、服务人员的工资，按规定计提的工会经费、福利费、职工教育经费，以及按照政府有关规定应当缴纳的社会保险费用（包括养老、医疗、住房公积金、失业、工伤、生育保险等）。

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用是指保障物业服务区域内共用部位、共用设施设备（含电梯、消防设施）正常使用和运行、维护保养、检测和公共用电（含楼道照明用电）所需的费用。不包括保修期内由建设单位履行保修责任支出的维修费。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务成本。物业小区的水、电、暖二次供应费用应计入物业服务成本，不再另收。采用中央空调（地源热泵、太阳能等）供暖（冷），其动力设备发生的能源费用、运行维护费用应计入其专项供应价格中，不计入物业服务成本。

（三）清洁卫生费是指物业服务区域内公共场地（所）、公共设施、设备房（间）、环境卫生所需的工具购置费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用，二次供水设施设备的消毒及保洁防疫费用等。居民城市生活垃圾处理费由业主（使用人）按当地政府有关规定自行缴纳，不计入物业服务成本。

（四）绿化养护费是指管理、养护绿化所需绿化工具购置费、绿化用水费，花草树木修剪费、补苗费、农药化肥费，防治病虫害等费用。不包括应由房屋建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

（五）秩序维护费是指维护物业服务区域内的秩序所需器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。

（六）办公经费是指物业服务企业为维护物业服务区域内正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、房租费、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

（七）固定资产折旧费是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产是指在物业服务区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，是指物业服务企业购买共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费用为准。

（九）经业主（使用人）同意的其它费用。是指业主或业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

（十）法定税费。

（十一）合理利润。原则上成本利润率不超过5％。

第八条物业服务企业与业主（使用人）应当在物业服务合同中明确物业服务收费标准和收费办法。物业服务收费按照房屋权属证书记载的建筑面积计算；尚未进行权属登记的，暂按购房合同记载的建筑面积计算。住宅小区内的物业已完成竣工验收交付使用，但小区内的道路、绿化、部分公共设施未达到设计要求或使用要求的，物业服务费用由房屋建设单位承担。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售的，房屋建设单位出租的，因房屋建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由房屋建设单位缴纳。

第九条普通住宅物业服务收费实行政府指导价。普通住宅是指除别墅以外的所有住宅。

单位：元/月·平方米

非普通住宅及非住宅物业服务收费由物业服务企业和业主（使用人）或业主委员会按照本办法的有关规定自主协商确定，单方确定的任何收费标准无效。政府价格主管部门不制定指导性收费标准，须规范其收费行为。物业服务企业和业主（使用人）应当通过物业服务合同约定物业服务内容及物业收费标准。物业服务企业不得区分业主（使用人），实行不同的收费标准。

第十条住宅小区成立业主大会的，由业主大会或业主委员会与物业服务企业按照《自治区住宅物业服务标准》，协商确定物业服务企业提供物业服务的等级，并按照“分等定价、质价相符、优质优价”的原则，在价格主管部门规定的指导价范围内，协商确定物业服务收费标准。未成立业主委员会，其物业服务企业提供前期物业服务的，其住宅小区物业服务等级由当地房地产行政主管部门确定，物业服务收费标准按普通住宅的物业服务费指导价最低档收费标准执行。

第十一条为住宅小区配套建设的非住宅用房（商业用房、幼儿园、诊所等）及改变用途的住宅，其物业服务收费应在统一的住宅物业服务收费标准基础上加价。用于商业的加收不超过80％，用于办公的加收不超过40%。

第十二条物业服务收费实行备案制度。物业服务企业在收取物业服务费前应到当地价格主管部门提交营业执照、资质证书及物业服务合同等材料，按规定办理备案手续。

第十三条住宅小区内的停车收费实行政府指导价。小区内车辆停放服务费应当委托物业服务企业收取。机动车辆停放占用小区内的公共道路、公共场地的，车主应当缴纳场地占用费。场地占用费按阿克苏地区住宅区物业管理停车服务收费标准中地面车位做指导价，业主委员会与物业服务企业可在指导价范围内协商确定场地占用费标准；未成立业主委员会的，由当地价格主管部门确定场地占用费标准。场地占用费应当委托物业服务企业收取，物业服务企业应单独建账、单独核算，其收入原则上按照业主大会的决议分配使用，未成立业主大会的将收入的30%用于补偿物业服务企业费用支出，70%用于住宅小区内公共区域、公共设施的专项维修、更新改造，并向全体业主（使用人）定期公布实际收入与支出情况，接受业主委员会及业主的质询。

温宿县住宅区物业管理停车服务收费标准

定价形式：政府指导价 单位：元/辆·月

说明：

1、上述费用包括物业综合服务费、公共设备运行费、日常维护费和冬季取暖费。

2、小型车乘坐人数≤9人，蓝牌；中型车乘坐人数10-19人，黄牌。

3、室内地下、地上公共车库、车位不得强行销售，不得拒绝业主租赁使用。

4、停车收费标准为最高指导价，下浮不限。

5、已成立业主委员会的由业主委员会在上述最高指导价收费标准内确定具体收费标准。

6、临时停车实行计次收费，同一计费时段（12小时）内多次进出物业管理区域的，按一次计费。

第十四条业主（使用人）对房屋进行装修，应当在室内装饰装修工程开工前，向物业服务企业告知。通过约定或以协议的方式必须确定双方的权利、义务、责任及损坏公共财产的赔偿办法。房屋装修期间产生的建筑垃圾应由业主（使用人）自行清运，需要委托物业服务企业清运的，由双方协商确定费用。

第十五条物业服务企业不承担收取自身不提供服务的费用的义务。任何单位不得强行委托物业服务企业代其向业主（使用人）收费，供水（排污）、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向住宅小区内的最终用户按照有关规定收取费用。需要委托物业服务企业代收费（代抄表）的，应征得物业服务企业同意，委托单位应当与物业服务企业签订委托合同，并向物业服务企业支付酬金。上述收费凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，任何单位不得乱加价、乱收费。

第十六条前期物业服务费按月收取，成立业主大会的，业主委员会可与物业服务企业通过物业服务合同约定提前预收，预收时间不得超过叁个月。

第十七条未经价格主管部门批准或未经业主（使用人）同意，物业服务企业不得强行收取协议约定外各种类型押金、保证金等担保性的费用。物业服务企业不得向进入住宅小区内为业主（使用人）提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

第十八条物业服务企业按规定向业主（使用人）收取了物业服务费的，其它任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。

第十九条物业服务未达到合同约定的服务质量，业主委员会或业主（使用人）可按照合同约定，要求物业服务企业整改；整改后仍未达到合同约定的，业主委员会或业主（使用人）按照合同约定追究物业服务企业违约责任。双方发生的服务收费纠纷，可协商解决，或者通过仲裁或诉讼程序解决。

第二十条业主（使用人）应当按照物业服务合同约定的交费时间，及时交纳物业服务费。业主（使用人）违反物业服务合同约定逾期未交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，物业服务企业也可依法追缴。

第二十一条业主（使用人）擅自改变物业用途的，由有关部门依法处理，物业服务收费按照本办法规定收取。

第二十二条物业服务收费实行明码标价，应当在物业服务区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据；代收的水、电、气、热、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据；12358价格举报电话等，接受业主（使用人）的监督，不得向业主（使用人）收取任何未予标明的费用。

第二十三条物业服务企业应当定期在物业服务区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

第二十四条政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：

（一）未取得物业服务企业资质和物业服务质量评定等级收费的；

（二）超出政府指导价自定收费标准的；

（三）未按约定的服务等级，自行减少服务内容，或降低服务质量变相提高收费标准的；

（四）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（五）强制服务或变相强制服务并收费的；

（六）违反规定收取保证金、押金，或以保证金、押金等形式变相收费的；

（七）不按规定实行明码标价的；

（八）其他违反价格法律、法规规定的行为。

第二十五条对社会反应强烈，明显不合理的物业服务收费，当地价格主管部门应当及时纠正；当地价格主管部门未及时纠正的，上级政府价格主管部门责令其改正，并通报批评。

第二十六条价格主管部门、房地产行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、房地产行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

第二十七条本办法由县发展和改革委员会和住房和城乡建设局负责解释。

第二十八条本办法自2014年4月1日起执行。

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抄送:县委各常委、政府各副县长，县委办、人大办、政协办。

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温宿县人民政府办公室 2014年4月11日印发

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